Ситуация на "вторичном" рынке недвижимости Раменского района в мае 2017 года.

Свой анализ мне хочется начать с  выводов  и фактов, которые в конце 2016 года привел в своем докладе Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN. Ru «Платежеспособный спрос упал всерьез и надолго, и рынку придется к этому приспосабливаться через снижение цен на жилье...»

Читать полностью: http://www.irn.ru/articles/38964.html Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU

Далее он пишет:

"Представление о том, что инфляция – это когда все обязательно дорожает, неверно.  Инфляция в первую очередь приводит к подорожанию товаров и услуг первой необходимости – продуктов, бензина, товаров для детей и т.п. – всего того, от чего люди не могут отказаться. Соответственно, в нынешних условиях отсутствия роста доходов (в лучшем случае) инфляция означает сокращение количества денег, которые население может потратить на покупку товаров длительного пользования, требующих накоплений. Прежде всего жилья. Как следствие – снижаются арендные ставки и стоимость недвижимости.»

И сегодня  мы видим,  как  правильны приведенные им факты!

Очевидным является то, что предложение превышает спрос во всех сегментах рынка недвижимости. А на самом деле, так ли это верно?  Или спрос все-таки велик, а у потенциальных клиентов нет возможности приобрести объект по предлагаемым ценам?  Рассмотрим, что происходит на рынке "вторичного жилья".

Объем предложений на рынке жилья нашего района действительно находится на «историческом максимуме», работая 17 лет в Агентстве недвижимости, я не могу припомнить ситуацию, когда трудно найти дом в городе Раменское,  в котором бы не «продавалась» одна или две какие-либо квартиры.

Причины сложившейся ситуации:

Первая, и основная, на мой взгляд, причина: Большое и стремительное строительство домов - новостроек в нашем городе.

Этот факт не может не радовать нас, жителей города, но на рынок вторичного жилья это оказывает огромнейшее влияние!

Перед потенциальным покупателем стоит выбор,  что приобрести: квартиру в старом доме на «вторичном рынке жилья», которую в любом случае надо будет «делать под себя», (ведь «на вкус и цвет товарища нет»), а это значит:  демонтировать сантехнику, переклеивать обои,  менять плитку,  снимать ковролин, линолеум или  ремонтировать паркет и т. д.  Да еще выносить, вывозить этот мусор, выслушивая от жильцов нарекания за шум, грязный подъезд, ругающихся с соседями строителей, или же купить квартиру в доме - новостройке, в которой даже "энергетика"   будет  совсем уж другой! И  в большинстве случаев Покупатель принимает решение приобрести квартиру в доме-новостройке, благо строительство идет во всех районах города.  Тем более в сданных домах есть квартиры, которые  пусть и без отделки  стоят равнозначно  "старой квартире в панельном доме», но в любом случае требующей ремонта для нового хозяина, как бы  «мила для сердца» она ни была  для прежнего собственника. 

Это подтверждается и статистическим данными: 67% сделок с городской недвижимостью проходит в сегменте новостроек.

Вторая  причина: Отсутствие доступной ипотеки для покупки квартиры на "вторичке".

На сегодняшний день ставка кредитования на "вторичном рынке жилья" составляет — 12,5-14,5 %  годовых,  в отличие от новостройки, где ипотечная ставка составляет 9,5-10,5% годовых. Брать ипотеку гражданам, проживающим в ближайшем Подмосковье на «вторичку» при таком предложении банков не особо нравится! Да и в условиях экономического кризиса весьма сложно ( хватило бы денег  на текущие траты) . Приходится рассчитывать на приезжих, из других регионов России, которые и являлись, в основном покупателями квартир на вторичном рынке жилья! Продавая свое жилье в Курской, Орловской, Тамбовской, Пермской  областях они переезжали в Москву и область, чтобы изменить в лучшую сторону свое материальное положение. При продаже своего жилья «на родине» они имели возможность купить квартиру с привлечением ипотечного кредита, взяв у банка  взаймы небольшие  финансовые средства (по меркам Москвы) и достаточно значительные для самого Заемщика, в 1-1,5 млн. рублей чтобы приобрести  «хрущевское» или  «типовое» жилье, устроиться на работу или  поступить в институт и, хоть и во многом себе отказывая, выплачивать ипотечный кредит.  Но в начале 2015 года увеличилась не только процентная ставка, при которой соответственно увеличились и  ежемесячные выплаты по кредиту; увеличился также и первоначальный взнос (накопить который стало весьма проблематично). В нынешней экономической ситуации, когда зарплаты уменьшаются, сотрудники сокращаются, впереди непонятный прогноз развития ситуации в дальнейшем, не многие покупатели жилья могут позволить себе приобрести квартиру на «вторичке» с привлечением ипотечного кредита.

И как следствие, третья причина: Переоценка  продаваемых собственниками объектов недвижимости.

Как ни странно, в этом есть и вина "частных риэлторов", работающих в городе в больших количествах.   Акцентирую внимание: ни опытных риэлторов, работающих в Агентстве недвижимости и имеющих большой стаж работы на рынке недвижимости, а "частных риэлторов", пусть даже рекомендованных.  Потому что риэлтор — это специалист-профессионал, работающий на рынке недвижимости, который разбирается и в рыночной ситуации, и в оценочной деятельности, и в процедуре проведения сделки. Он может провести анализ объекта недвижимости профессионально, и дать квалифицированную консультацию с рекомендациями каким образом собственнику, в минимально сжатые сроки и за максимально выгодную для него цену, продать Объект недвижимости. К  моему большому сожалению очень много потенциальных продавцов обращаются к всевозможным "частным риэлторам", предлагая продать свой объект по установленной ЛИЧНО ИМИ ценой.  После того, как попытка продать квартиру  не приводит к успеху – Продавцы начинают обзванивать  уже Агентства недвижимости, категорично назначая «свою цену».  По мнению собственников, выставляя объект в  как можно большее количество  Агентств недвижимости, продажа осуществится  быстрее. А на деле получается с точностью наоборот. Вдохновленный Продавец начинает ждать скорой продажи, а , как известно «у семи нянек-дитя без глазу»! Агентства принимают объект на продажу («да, пусть будет в базе, стоит - хлеба не просит») и объект действительно стоит, так как не вызывает интереса у покупателей, а Продавец, которого обнадежил «горе-специалист» в скором получении денег уже распределяет на что он их потратит... И месяцами ждет....  

А при профессиональной рекомендации решил бы для себя: продавать ему свой объект недвижимости за рекомендованную цену профессионалом или пока сдавать в аренду (если цена не устраивает).  Мало того, открою маленький секрет: ликвидные объекты недвижимости НЕ ВИСЯТ  месяцами в риэлторских базах, они даже НЕ ПОПАДАЮТ в рекламные объявления — они, как правило, уходят через  клиентские базы Покупателей. Специалисты-риэлторы, давно работающие на рынке недвижимости знакомы друг с другом, и информация о продаже объекта почти сразу же  попадает к  риэлторам Агентств - партнеров. Добавлю, к НАДЕЖНЫМ партнерам.  И продажа осуществляется быстро. На заявленную рыночную цену, которую получает Продавец на руки,  это никак не влияет. Так как Агентства недвижимости делят свое комиссионное вознаграждение, как правило — это 3%-5%, пополам. А при «неправильной оценке» объекта продажу можно ждать  долгими месяцами или даже годами. И «висят» переоцененные объекты на интернет-порталах,  смущая последующих продавцов квартир, которые ориентируются на заявленные цены в интернете.

Что будет происходить дальше, покажет время! Но с уверенностью могу заявить, что «резервы»  для роста предложения на «вторичке» еще далеко не исчерпаны. Если взять, например, рынок аренды квартир — он, в настоящий момент — ОГРОМЕН!   Также немало инвестиционных квартир, в сданных и строящихся домах - новостройках. Когда эти квартиры «попадут» в продажу, конечно, сказать трудно. Но, скорее всего в самое ближайшее время: рост коммунальных платежей, рыночный налог на недвижимость, налог с продажи — будут являться основными «маячками» в отношении выхода инвестиционного жилья, содержание которого станет весьма накладным  даже для не бедных граждан. Выход таких объектов может привести к дальнейшему затовариванию рынка.

Мы рассмотрели основные причины затоваривания рынка «вторичного жилья». Но, все же, подводя итоги вышесказанному можно  сказать: желающие купить квартиру на «вторичке» по-прежнему есть! Вот только главное для них – адекватная рынку цена! 

06.06.2017

Вернуться к списку новостей